Anonim
ymgerman / Shutterstock
  • Klíčem k podepsání správného obchodního pronájmu je výzkum. Nejprve prozkoumejte vlastníka budovy, pronajímatele, zákony o územním plánování, environmentální očekávání a zákony o obtěžování.
  • Zjistěte, kolik musíte zaplatit, co přesně kryjete a kolik se váš nájem každý rok zvýší. Některé nájmy zahrnují zvláštní platby, jako jsou poplatky, služby nebo údržba, zatímco jiné složí všechny vaše výdaje do jedné měsíční paušální částky.
  • Zjistěte podrobnosti o tom, jak bude váš pronájem převeden v případě, že se vaše firma uzavře nebo se přestěhujete. Dva příklady jsou přiřazení nájemní smlouvy, což jinému vlastníkovi firmy umožňuje plně ji převzít a podnájem.

Podepsání nájemní smlouvy je pro každého nového vlastníka firmy rituálem průchodu. Ať už otevíráte obchod, stěhujete se do kancelářských prostor nebo pronajímáte zařízení na výrobu, v určitém okamžiku budete pravděpodobně muset dát pero na papír a rezervovat si místo pro své podnikání. Svět komerčních nemovitostí může být komplikovaný a někdy může trvat i roky, než najdeme místo, které hledáte. Poté, co jste dokončili práci na poli a našli prostor, by se podepsání smlouvy mohlo cítit jako nepříjemný poslední krok k překonání, takže se můžete nastěhovat a soustředit se na provozování svého podnikání. Stejně jako většina právních dohod by se s obchodním leasingem nemělo jednat zběžně.

„Když se přestěhujete z jednoho prostoru do druhého, musíte udělat hodně plánování, “řekl Walter Gumersell, partner Rivkin Radler. "Potvrďte podmínky, které budete užívat - nájemné, kauce, doba pronájmu a využití prostoru jsou klíčové. Chcete, aby to bylo co nejširší."

Není žádným překvapením, že drobný tisk v komerčním pronájmu je velmi důležitý. Před podpisem smlouvy o pronájmu je třeba provést dva základní kroky: Provést rozsáhlý průzkum a uvědomit si typické stanovy obsažené v obchodních pronájmech.

Kroky pro výzkum zahrnují prověření pronajímatele, určení vlastníka budovy, zkoumání územních zákonů a získání obecného pocitu pro danou oblast. Než podepíšete nájemní smlouvu, ujistěte se, že máte představu o struktuře plateb, o své vlastní expozici osobním rizikům, o struktuře převodu, požadované míře zadržení pronajímatele a případných doložkách o nájemném v leasingu. Toto jsou některé důležité věci, na které je třeba dát pozor, ale mějte na paměti, že typické praktiky komerčního pronájmu se liší podle státu.

Zkoumání oblasti, pronajímatel a detaily pronájmu

1. Porozumět oblasti.

Klíčem k podepsání správného obchodního pronájmu pro vaši firmu je rozsáhlý průzkum. Při hledání nové nemovitosti, pokud prodáváte produkt nebo službu veřejnosti, analyzujte oblast a získejte dobrou představu o své potenciální klientele. Poloha znamená pro malé firmy vše, aby se dařilo, takže když nakupujete po správných vlastnostech, udělejte si čas a najděte ten pravý nový domov pro svou firmu. Gumersell uvedl, že tento proces může trvat dva roky nebo i déle, takže pokud je v dohledu konec vaší aktuální smlouvy, nezapomeňte podle toho naplánovat.

2. Zjistěte více o pronajímateli a majiteli budovy.

Gumersell také řekl, že jedním z nejdůležitějších aspektů výzkumu, který je často přehlížen, je dozvědět se více o pronajímateli a vlastníkovi budovy. Váš přímý majitel někdy nemusí být skutečným vlastníkem budovy. V každém případě je dobré zjistit co nejvíce o pronajímateli a majiteli budovy. Vstupujete do obchodního partnerství společně, takže se ujistěte, že máte představu o tom, kdo jsou, jaká je jejich finanční situace a zda se jim dobře vyplatí. Například v některých státech, pokud pronajímatel neprovede platby vlastníkovi budovy nebo neprovede platby hypotéky do banky, může být podnik nebo nájemce v případě uzavření trhu vyhnán - i když obchod byl načas s každou platbou. To je jen jeden z příkladů toho, jak může pronajímatel, nájemce a vztah majitele budovy zmizet. Gumersell uvedl, že podniky mohou provádět vyhledávání veřejných záznamů, aby zjistily více o pronajímateli. Můžete také požádat o dokumenty související s pronajímatelem LLC nebo obchodní entitou, abyste se dozvěděli více o tom, zda je to ideální partner pro vaše podnikání.

3. Zákony výzkumu územního plánování.

Další součástí, kterou je třeba se zabývat, jsou zákony o územním plánování. Zatímco váš pronajímatel může určit váš prostor například pro provozování restaurace, musíte se ujistit, že cíle pronajímatele jsou v souladu se zákony vaší obce. Existují scénáře, kdy si pronajímatel nebo vlastník budovy může myslet, že si může pronajmout svůj prostor určitému druhu podnikání, ale neodpovídá standardním zákonům o územním plánování v této oblasti. Sladěním těchto dvou podrobností můžete zajistit, aby vaše firma mohla fungovat bez větších bolestí hlavy z města, ve kterém působíte.

4. Zákony obtěžování a životní prostředí.

Jedním z nejdůležitějších aspektů podepsání nájemní smlouvy je, jakmile otevřete dveře, provozovat svou firmu v plné míře. Mnoho pronájmů má rozsáhlé body týkající se hluku, pachů a vybavení. Daňová zástupce Anne Brookes uvedla, že když podepsala nájemní smlouvu na svou restauraci, musela vyjednat „urážlivé ustanovení o vůni“.

„Stavební pravidla neoznačovala žádné nepříjemné pachy, “řekla. "Zda je vůně urážlivá, je subjektivní, takže jsem se ujistil, že v restauraci je výjimka pro pachy běžné."

Gumersell řekl, že zákony týkající se obtěžování jsou důležité, ale také zákony o životním prostředí. Než podepíšete cokoli, je důležité prozkoumat základní zákony o životním prostředí týkající se nemovitosti. Pronajímatelé mohou tyto zákony často porušit a mohou být použity proti vašemu podnikání. Nezapomeňte prozkoumat tento aspekt pronájmu.

Důležité ustanovení o komerčním pronájmu

Pokud jde o skutečnou revizi vaší nájemní smlouvy, je třeba mít na paměti několik základních aspektů. Struktura nájemného je pravděpodobně nejzákladnějším a nejdůležitějším aspektem každého pronájmu. Určením, kolik zaplatíte měsíčně, a také tím, jak se každý rok zvýší vaše nájemné, můžete lépe určit rozpočty a získat plné pochopení, pokud v tomto novém prostoru můžete zůstat v podnikání.

Kromě cenové struktury jsou velmi důležité i podmínky pronájmu. Zvažte své možnosti a zvažte krátkodobé vs. dlouhodobé pronájmy. Dlouhodobý pronájem může být velkou investicí, pokud otevíráte firmu v rozvíjející se nebo rostoucí oblasti. Krátkodobé pronájmy vám poskytují flexibilitu při přemísťování míst nebo zavírání vaší firmy, pokud to nevyčnívá tak, jak jste doufali.

Jak se strukturou plateb, tak s termínem je důležité pochopit, co přesně jste za každý měsíc. Zeptejte se svého potenciálního pronajímatele na následující informace a jak je to zaplaceno:

  • Pojištění
  • Daň z nemovitostí
  • Údržba - interiér i exteriér
  • Opravy
  • Bezpečnostní
  • Parkoviště, parkování
  • Zákony o místní nepříjemnosti - například hluk nebo vůně
  • Poplatky - voda, plyn, elektřina atd.
  • Úpravy - můžete upravit interiér nebo exteriér svého prostoru?

Poté, co jste si stanovili některé základní cenové a termínové struktury k pronájmu, je důležité se ponořit do některých méně zjevných detailů. I když se vaše nájemní smlouva pravděpodobně bude lišit v závislosti na tom, v jakém stavu jste, níže uvádíme několik dobrých příkladů stanov, které byste měli znát před podepsáním nájemní smlouvy.

  • Struktura převodu: Je důležité vyvodit, jak bude váš pronájem převeden, pokud chcete opustit prostor nebo vaše firma uzavře. Podle Gumersella existují obecně dvě struktury pro převod: přiřazení nájemní smlouvy a podnájem. Přiřazení leasingu znamená, že celý leasing je převeden na nového nájemce. Podnájem je, když si současný nájemce ponechá své jméno v leasingu, ale obdrží platbu od nového nájemce a převede tyto peníze na pronajímatele. V obou případech musíte před převodem leasingu získat předchozí písemný souhlas. To je velmi důležitý aspekt vaší nájemní smlouvy.
  • Osobní expozice: V některých případech může být po podpisu komerčního pronájmu vyžadováno podepsání osobních záruk. Tyto smlouvy znamenají, že jste osobně na hřišti, pokud jde o aspekty leasingu, i když vaše obchodní výchozí hodnota. Spolupracujte s právním poradcem při vyjednávání tohoto aspektu vaší smlouvy. Pokud je to možné, chcete, aby se riziko při podpisu obchodního leasingu podařilo pouze vašemu subjektu nebo právnické osobě.
  • Holdover rent: Holdover rent je zvýšení nájemného, ​​pokud nájemce zůstane po skončení nájmu. Je těžké najít pronájem a někdy, když se podniky pohybují v prostorech, které nakonec zůstanou déle, než umožňuje jejich současný pronájem, zatímco je nový zřízen. V mnoha smlouvách pronajímatelé zahrnují, že v těchto případech jsou podniky na háku až do výše 250% své běžné platby nájemného za měsíc. Pokud tedy zůstanete déle, než kolik je váš čas, mohlo by vás to stát desítky tisíc dolarů. Gumersell doporučuje vyjednat tento aspekt na přibližně 125%.
  • Smlouva o narušení: V mnoha případech, pokud pronajímatel nezaplatí hypotéku na nemovitost, bude vaše podnikání stále vyhoštěno, i když provedete všechny své platby. Podle dohody Gumersell se v dohodě o narušení říká, že pokud k tomu dojde, budete mít možnost zůstat a pokračovat v platbě za jakoukoli entitu, která budovu převzala od vašeho pronajímatele.